Les français adorent l’immobilier (1,063,000 transactions en 2019). Que ce soit pour l’achat de leur résidence principale ou pour réaliser un investissement locatif, l’immobilier est bien souvent la première étape dans la constitution d’un patrimoine.
Néanmoins, il faut bien s’informer sur la fiscalité lorsque l’on investit en immobilier afin d’éviter toute mauvaise surprise. En 2021, la plus-value immobilière est taxée à hauteur de 36,2% (19% au titre de l’impôt sur les revenus et 17,2% pour les prélèvements sociaux). Peu de gens le savent mais il y a également une taxe supplémentaire lorsque la plus-value est supérieure à 50 000€ (entre 2 et 6%).
Nous vous présentons dans cet article 5 astuces pour réduire la facture lorsque vous vendrez votre bien et passerez par la case « impôt sur les plus-values immobilières ».
Astuce n°1 : Éxonération de la plus-value sur la résidence principale.
Le cas d’exonération le plus courant est l’exonération de l’impôt sur les plus-values sur la résidence principale.
Il faut néanmoins pouvoir prouver qu’au jour de la cession, le bien cédé était bien votre résidence principale.
Il y a une tolérance du fisc pour bénéficier de cette exonération jusqu’à un an après le départ de la résidence principale. Si vous vendez votre résidence principale sans avoir encore trouvé la nouvelle, faites attention à ne dépassez pas ce délai sinon vous perdrez le bénéfice de cette exonération !
Attention, le fisc mène des investigations très poussées (relevé des consommations électriques, changement de banque, changement d’école des enfants…) pour faire la chasse aux marchands de biens non déclarés qui achètent des biens pour les rénover et les revendre plus chers sans passer par la case impôts.
Astuce n°2 : Éxonération sur la vente d’un logement autre que la résidence principale si remploi de cet argent pour acheter votre résidence principale.
Cette astuce est bien moins connue par les particuliers, et pourtant il s’agit d’une exonération totale d’impôt sur les plus-values si vous vendez un bien pour acquérir ou faire contruire votre résidence principale.
Attention toutefois à bien respecter les conditions ci-dessous :
- Le bien cédé doit être à usage d’habitation.
- Vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence depuis au moins 4 ans.
- Vous devez acquérir votre résidence principale dans un délai de 24 mois à compter de la vente du bien. Veillez à bien respecter ce délai de date à date.
- Vous devez faire mentionner par votre notaire dans l’acte de vente que vous allez utiliser ces fonds pour acquérir votre résidence principale. Cette action vous protègera de toute contestation par le fisc.
- Bien faire mentionner dans l’acte d’achat de votre résidence principale que vous remployer les fonds issus de la vente de votre bien pour l’achat de votre résidence principale.
- Le bien acheter doit se situer en France ou en Union Européenne.
- Cette exonération n’est valable qu’une seule fois.
A noter que si vous ne remployez pas la totalité du prix de vente pour acheter votre résidence principale, vous serez redevable de l’impôt sur les plus-values pour la portion non-utilisée. Cet impôt sera alors majoré de frais d’intérêt pour retard de 0,2% !
Astuce n°3 : Connaître le barème d’exonération pour durée de détention
Lorsque vous vendez un bien autre que votre résidence principale, un barème d’exonération des plus-values pour durée de détention est appliqué pour calculer le montant de l’impôt.
Avoir connaissance de ce tableau, vous permettra de vérifier les abattements appliqués et éventuellement retarder une vente pour atteindre un niveau plus élevé d’abattement. Vous devez vous baser sur la date d’acquisition de votre bien mentionnée dans l’acte d’achat et la date à laquelle vous souhaitez effectuer la vente (date de signature de l’acte de vente).
Le tableau ci-dessous vous indique les abattements applicables pour durée de détention.
A noter qu’il faut désormais 22 ans pour être exonéré de l’impôt sur les revenus et 30 ans pour être exonéré de prélèvements sociaux.
Astuce n°4 – Utilisez le calcul de la plus-value à votre avantage
On ne le sait pas forcément mais il est possible d’utiliser le calcul de la plus-value à notre avantage lorsqu’on connait bien les règles applicables en la matière.
Malheureusement la plupart des gens ne sachant pas comment ce calcul est effectué, ils laissent leur notaire faire les calculs sans savoir que certains choix permettent de payer moins d’impôt sur la plus-value.
Tout d’abord un rappel important : Comment est calculée la plus-value ? La formule est simple :
Plus-value = Prix de vente – Prix d’acquisition.
Une astuce tout à fait légale pour faire baisser la facture est tout simplement d’appliquer 2 majorations sur le prix d’acquisition de votre logement.
Ce forfait s’applicable sans que vous ayez à établir la réalité des travaux, c’est-à-dire même si vous n’avez effectué aucun travaux !
Vous pouvez faire le choix de déduire les frais réels de travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration effectués. Cependant, vous devrez pouvoir justifier à l’administration de chaque dépense. A noter que certains travaux sont exclus et ne peuvent majorer un prix d’acquisition. Je vous conseille vivement dans ce cas de vous rapprocher d’un professionnel qui pourra vous aider.
Majoration n°2 : Les frais d’acquisition peuvent être ajoutés au prix d’acquisition. Vous pouvez soit appliquer les frais d’acquisition réels (sous réserve de pouvoir les justifier) ou choisir d’appliquer un forfait de 7,5%. Faites vos calculs pour voir quel est celui qui vous avantage !
Astuce n°5 : Les biens dont le prix de vente est inférieur à 15 000€
Il faut bien admettre qu’à l’heure actuelle, il n’y a plus beaucoup de biens dont le prix de vente est inférieur à 15 000€.
Il est néanmoins bon de savoir que si vous vendez un bien immobilier pour moins de 15 000€ (un parking ou une cave par exemple), vous n’aurez pas à vous acquitter de l’impôt sur les plus-values.
J’espère que vous aurez trouvé ces astuces utiles. Il existe d’autres astuces d’exonération de plus-value mais le site reine de tes finances est conçu pour VOUS. Le but est de simplifier une information financière bien souvent trop complexe et rarement à destination des femmes actives. Cet article est donc volontairement axé sur les cas les plus courants qui peuvent vous servir.
Et vous, que pensez-vous de ces astuces ? Avez-vous appris des choses que vous ne saviez pas ? Allez-vous les utiliser pour la vente de votre bien ?